Home & Hope
การเข้าถึง “บ้าน” ในเมือง
ความหวัง ความจริง บนหลักไมล์ พ.ศ. 2579
“ภายในปี พ.ศ. 2579 คนไทยทุกคนต้องมีบ้าน“
พล.อ. ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี
ประกาศ “เป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยระยะ 20 ปี” ตั้งเป้าช่วยเหลือคนไทย 5.87 ล้านครัวเรือน ให้มีที่อยู่อาศัยภายใน 20 ปี ข้างหน้า หรือปี พ.ศ. 2579
17 ก.พ. 2563
จากคำสัญญา... สู่ความเป็นจริง
ฝันที่จะมี “บ้าน” ของคนไทยอาจติดหล่ม โดยเฉพาะคนที่ต้องการเป็นเจ้าของอยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ความหวังในการมีบ้านสักหลัง ก็อาจยากกว่าที่เคยเป็น
ราคาที่อยู่อาศัยทุกชนิดมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง
ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย1 ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (ม.ค. 2554 - พ.ย. 2565)
1ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย โดยธนาคารแห่งประเทศไทย แสดงการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย (ดัชนีปี พ.ศ. 2554 เป็นปีฐาน เท่ากับ 100)
แม้ราคาสูงขึ้น แต่ความต้องการบ้านไม่ได้ลดลง
จากผลสำรวจคนไทย 1,000 คน1 โดยเจาะจงกลุ่มคนกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า 84% มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง และกว่า 30% ในนั้นมีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 2 ปีข้างหน้า
นี่อาจเป็นสัญญาณดีของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่คำถามที่สำคัญกว่านั้นคือ พวกเขาจะสามารถเป็นเจ้าของบ้านในฝันได้จริงไหม?
1ผลสำรวจจาก Thailand Consumer Sentiment Study H2 2022 โดย DDproperty
เพราะเมื่อตัดสินใจซื้อบ้านก็มีหลายปัจจัยให้ต้องเวียนหัว
เราชวนคุณมาสำรวจว่า “ความหวัง” ในการมีบ้านในกรุงเทพฯ และปริมณฑล นั้นเป็นไปได้แค่ไหน ผ่าน 3 ปัจจัยสำคัญที่ต้องคิดหากนึกอยากจะมีบ้าน
ยังไม่นับรวมปัจจัยเฉพาะอื่นๆ เช่น ขนาดครอบครัว การเข้าถึงการจับจ่ายใช้สอย ความปลอดภัย สังคมเพื่อนบ้าน ฯลฯ ที่ต่างก็สำคัญไม่แพ้กัน
ลองค้นหาบ้านในฝัน
ตามเงื่อนไขที่คุณต้องการ
หมายเหตุ : ข้อมูลที่กรอกข้างต้นมีเป้าหมายเพื่อประมวลและแสดงผลบนหน้าเว็บไซต์นี้เท่านั้น
- ไม่มี
จากบ้านในฝันที่ตรงกับความต้องการของคุณใน 3 ด้าน ทั้งความสามารถในการซื้อ การเข้าถึงแหล่งงาน และการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ
มาดูกันต่อว่า แล้วคนอื่นๆ มีโอกาสที่จะมีบ้านในกรุงเทพและปริมณฑล ที่ตอบความต้องการทั้ง 3 ด้านนี้มากน้อยแค่ไหน?
เริ่มที่ “ราคาและความสามารถในการซื้อ” เหตุผลแรกๆ ที่ใช้ตัดสินใจก่อนซื้อบ้าน
ก่อนอื่น ต้องดูว่าที่อยู่อาศัยแต่ละชนิดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลกระจายตัวอยู่ในช่วงราคาไหนบ้าง?
จำนวนที่อยู่อาศัย 10,958 โครงการในฐานข้อมูล Gobestimate โดย Baania จำแนกตามประเภทและช่วงราคา
กด
เพื่อดูที่อยู่อาศัยแยกตามชนิด
| ช่วงราคา (บาท) | คอนโดมิเนียม | ทาวน์โฮม | บ้านเดี่ยว | บ้านแฝด | รวมทั้งหมด (โครงการ) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 - 500000 | 311 | 12 | 4 | 0 | 327 |
| 500001 - 1000000 | 384 | 285 | 66 | 25 | 760 |
| 1000001 - 1500000 | 427 | 625 | 134 | 51 | 1237 |
| 1500001 - 2000000 | 529 | 839 | 202 | 98 | 1668 |
| 2000001 - 2500000 | 280 | 502 | 211 | 86 | 1079 |
| 2500001 - 3000000 | 210 | 474 | 316 | 133 | 1133 |
| 3000001 - 3500000 | 158 | 237 | 300 | 77 | 772 |
| 3500001 - 4000000 | 124 | 214 | 330 | 74 | 742 |
| 4000001 - 4500000 | 87 | 112 | 200 | 41 | 440 |
| 4500001 - 5000000 | 79 | 126 | 249 | 53 | 507 |
| 5000001 - 5500000 | 47 | 60 | 121 | 15 | 243 |
| 5500001 - 6000000 | 63 | 59 | 169 | 16 | 307 |
| 6000001 - 6500000 | 29 | 31 | 99 | 3 | 162 |
| 6500001 - 7000000 | 44 | 29 | 126 | 11 | 210 |
| 7000001 - 7500000 | 14 | 18 | 55 | 2 | 89 |
| 7500001 - 8000000 | 23 | 22 | 105 | 7 | 157 |
| 8000001 - 8500000 | 18 | 9 | 46 | 3 | 76 |
| 8500001 - 9000000 | 22 | 21 | 78 | 8 | 129 |
| 9000001 - 9500000 | 12 | 4 | 21 | 0 | 37 |
| 9500001 - 10000000 | 19 | 8 | 49 | 6 | 82 |
| > 10000000 | 165 | 96 | 505 | 35 | 801 |
ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลส่วนใหญ่กว่า 76% กระจุกตัวอยู่ในช่วง 5 แสนบาทไปจนถึง 5 ล้านบาท
คอนโดและทาวน์โฮมมีสัดส่วนมากในช่วงราคา 5 แสนบาทถึงประมาณ 2.5 ล้านบาท ในขณะที่บ้านเดี่ยวนั้นมีช่วงราคาที่สูงกว่าคอนโดและทาวน์โฮม
คำอธิบายข้อมูล: ข้อมูลรายละเอียดโครงการที่อยู่อาศัย โดย Baania จากฐานข้อมูล gobestimate.com (สืบค้นข้อมูลเมื่อ 1 พ.ย. 65) เป็นเพียงชุดข้อมูลจากแหล่งข้อมูลหนึ่ง ไม่ได้สะท้อนจำนวนที่อยู่อาศัยที่ประกาศขายจริงทั้งหมดในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
สำรวจกำลังจ่ายคนกลุ่มต่างๆ ในการซื้อที่อยู่อาศัยในเมือง
เมื่อดูเฉพาะคนกรุงเทพฯ พบว่าระดับรายได้ของคนที่มีทะเบียนบ้านในกรุงเทพฯ กว่า 85% กระจุกตัวอยู่ระหว่าง 5,000 - 30,000 บาทต่อเดือน
สัดส่วนประชากรกรุงเทพฯ จำแนกตามรายได้1
| รายได้ | สัดส่วน | |
|---|---|---|
| ต่ำกว่า 500 | 0.1 | 0.1% |
| 500 - 1500 | 0.1 | 0.1% |
| 1,501 - 3,000 | 0.5 | 0.5% |
| 3,001 - 5,000 | 3.7 | 3.7% |
| 5,001 - 10,000 | 23.9 | 23.9% |
| 10,001 - 15,000 | 29.6 | 29.6% |
| 15,001 - 30,000 | 32.1 | 32.1% |
| 30,001 - 50,000 | 6.9 | 6.9% |
| 50,001 - 100,000 | 2.6 | 2.6% |
| มากกว่า 100,000 | 0.6 | 0.6% |
รายได้ต่อคน (บาท/เดือน)
นอกจากนั้น ยังมีกลุ่มคนเปราะบางในเมืองใหญ่ อย่างกลุ่มแรงงานหน้าใหม่ (จบปริญญาตรี) และกลุ่มคนรายได้น้อย ที่ต้องการมีอยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
กลุ่มแรงงานหน้าใหม่ (จบปริญญาตรี) มีรายได้เริ่มต้นที่ 15,000 บาทต่อเดือน2
กลุ่มคนรายได้น้อย มีรายได้ไม่เกิน 8,333 บาทต่อเดือน3
1 ข้อมูลประชากรกรุงเทพมหานคร ธันวาคมปี 2564 จาก สำนักบริหารการทะเบียน กรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย และข้อมูลระดับรายได้ของประชากรกรุงเทพมหานคร จากการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือน สำนักงานสถิติแห่งชาติ ปี 2564
2 อัตราเงินเดือนอ้างอิงจาก Thailand Salary Guide 2023 โดย Adecco Thailand รวมอัตราเงินเดือนเด็กจบใหม่และเงินเดือนพนักงานจากบริษัทชั้นนำกว่า 3,000 บริษัททั่วไทย
3 อัตรารายได้ต่อเดือนอ้างอิงจากคุณสมบัติตามเกณฑ์บัตรสวัสดิการแห่งรัฐ ที่ปีละไม่เกิน 100,000 บาท หรือเฉลี่ย 8,333 บาทต่อเดือน
เพดานตัวเลือกที่อยู่อาศัยในเมือง ที่คนแต่ละกลุ่มจ่ายไหว
เมื่อลองคำนวณราคาและจำนวนโครงการที่อยู่อาศัย2ที่แต่ละกลุ่มจ่ายไหวตามระดับรายได้ โดยใช้วิธีผ่อนชำระค่างวด ในสัดส่วน 30% ของรายได้ต่อเดือน ระยะเวลา 30 ปี1 พบว่า
กดที่ชาร์ทหรือตัวเลขด้านซ้ายเพื่อสำรวจระดับรายได้อื่นๆ
1 จำนวนเงินที่กู้ได้ เป็นการคำนวณเบื้องต้นจากเครื่องมือคำนวณอัตราผ่อนชำระสินเชื่อบ้านโดย ddproperty เท่านั้น อาจไม่ตรงกับการคำนวณสินเชื่อในความเป็นจริงซึ่งขึ้นอยู่กับข้อกำหนดภายใต้หลักเกณฑ์และเงื่อนไขของธนาคาร
2 ข้อมูลรายละเอียดโครงการที่อยู่อาศัย โดย Baania จากฐานข้อมูล gobestimate.com (สืบค้นข้อมูลเมื่อ 1 พ.ย. 65) เป็นเพียงชุดข้อมูลจากแหล่งข้อมูลหนึ่ง ไม่ได้สะท้อนจำนวนที่อยู่อาศัยที่ประกาศขายจริงทั้งหมดในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
เห็นได้ว่าตัวเลือกที่อยู่อาศัยที่ตรงกับกำลังซื้อของกลุ่มแรงงานหน้าใหม่และกลุ่มคนรายได้น้อย มีสัดส่วนไม่มากนัก
แถมในอนาคต ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยอาจลดลงอีก จากแนวโน้มการปรับตัวขึ้นของราคาที่ดิน
เพราะราคาที่ดิน คือ “ต้นทุนหลัก” ในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์
จากการประเมินราคาที่ดินของกรมธนารักษ์ ปี 2566-2569 ที่ดินในกรุงเทพฯ มีการปรับขึ้นประมาณ 3% โดยทำเลที่มีการปรับขึ้นสูงสุดยังเป็นทำเลกลางเมืองแนวรถไฟฟ้า
“ราคาที่ดินใน กทม. ตอนนี้และอนาคตจะเพิ่มขึ้น เพราะมีจำกัด และเป็นตัวสะท้อนอุปสงค์-อุปทานที่คนต่างจังหวัดทยอยเข้ามาอาศัยใน กทม. เรื่อยๆ ทุกปี เพราะมองว่า กทม. พร้อมกว่า”
อธิป ปรีชานนท์
นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
นอกจากราคาแล้ว “การเข้าถึงแหล่งงาน” เป็นอีกปัจจัยหลักในการตัดสินใจเลือกทำเลทองของชีวิต
แหล่งงานดี เข้าถึงง่าย อยู่แถวไหน?
นี่คือภาพแสดงดัชนีการเข้าถึงแหล่งงานด้วยการเดิน1ในมิติด้านแหล่งงาน ของ ดัชนีเมืองเดินได้ (Good Walk Score) สะท้อนความยากง่ายในการเข้าถึงแหล่งงานด้วยการเดินในระดับแขวงหรือตำบลของกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากการศึกษาของศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC)
- ดีมาก
- ดี
- ปานกลาง
- แย่
- แย่มาก
1 คำอธิบายข้อมูล: ดัชนีเมืองเดินได้ (Good Walk Score) คือ ดัชนีวิเคราะห์ศักยภาพสภาพแวดล้อมของเมืองที่ส่งเสริมการเดินเท้า อธิบายปฏิสัมพันธ์ระหว่างปัจจัยส่งเสริมสภาพแวดล้อมเมืองที่สนับสนุนการสัญจรด้วยการเดินเท้า 3 ด้าน คือ 1. ความหนาแน่นของแหล่งงาน 2. การใช้ประโยชน์ที่ดินผสมผสาน 3. ความสามารถในการเข้าถึงบริการของแหล่งงาน
มีที่อยู่อาศัยในกรุงเทพและปริมณฑลเพียง 7% ที่เดินเข้าถึงแหล่งงานได้ดี
เมื่อนำตำแหน่งของโครงการที่อยู่อาศัยในฐานข้อมูล Gobestimate โดย Baania มาเทียบกับดัชนีการเข้าถึงแหล่งงานด้วยการเดิน พบว่ามีที่อยู่อาศัยเพียง 7.3% ที่อยู่ในพื้นที่ที่เข้าถึงแหล่งงานด้วยการเดินได้ดี และดีมาก
- ดีมาก
- ดี
- ปานกลาง
- แย่
- แย่มาก
ที่อยู่อาศัยในพื้นที่เข้าถึงแหล่งงานด้วยการเดินได้ ดี และ ดีมาก ส่วนมากยังกระจุกตัวในโซนกลางเมือง เช่น เขตวัฒนา เขตคลองเตย และเขตบางรัก
ยิ่งมีกำลังจ่ายสูง ก็ยิ่งมีสิทธิ์เลือกมาก
เมื่อแยกดูตามระดับราคาที่อยู่อาศัยพบว่า ยิ่งมีกำลังจ่ายไหว ก็ยิ่งสามารถเลือกเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่อยู่ในพื้นที่เข้าถึงงานได้ ดี ไปจนถึงดีมาก ได้มากขึ้น
ปัจจัยนี้ยิ่งลดโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่ใกล้แหล่งงานสำหรับแรงงานหน้าใหม่และคนรายได้น้อย
สัดส่วนที่อยู่อาศัยแต่ละช่วงราคา
จำแนกตามดัชนีการเดินเข้าถึงแหล่งงาน
- ดีมาก
- ดี
- ปานกลาง
- แย่
- แย่มาก
เมื่อเดินไปแหล่งงานลำบาก ทางออกคือการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ
ที่อยู่อาศัยที่มีสถานีรถไฟฟ้าและป้ายรถเมล์ในระยะ 800 เมตร
ดัชนีการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ กรุงเทพมหานครและปริมณฑล (PTAL-BMR)
แล้วที่อยู่อาศัยที่เดินทางสะดวกอยู่ที่ไหนบ้างในกรุงเทพฯ และปริมณฑล?
ก่อนอื่นต้องรู้ว่า ระยะทางไกลแค่ไหนที่คนจะยอมเดินไปยังขนส่งสาธารณะ?
จากผลสำรวจ1 800 เมตรจากรถไฟฟ้าและรถเมล์ คือระยะทางที่คนกรุงเทพฯ ยินดีที่จะเดินไปยังสถานีหรือป้ายประจำทาง
- สถานีรถไฟฟ้า(ทั้งปัจจุบันและที่จะเกิดขึ้นในอนาคต2)
- ป้ายรถเมล์
1 ผลสำรวจของศูนย์ออกแบบ และพัฒนาเมือง (UddC)
2 สถานีรถไฟฟ้าตามแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล (ปี 2553-2572)
เมื่อดูสัดส่วนโครงการที่อยู่อาศัยทุกช่วงราคา ที่อยู่ในรัศมี 800 เมตรใกล้ขนส่งสาธารณะ จะพบว่าโครงการที่อยู่อาศัยทุกช่วงราคา สามารถเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะได้ในระดับใกล้เคียงกัน
สัดส่วนที่อยู่อาศัยแต่ละช่วงราคา
จำแนกตามขนส่งสาธาณะที่อยู่ใกล้
- ใกล้สถานีรถไฟฟ้า
- ใกล้ป้ายรถเมล์
- ใกล้ทั้งคู่
- ไกลทั้งคู่
แต่ระยะใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ อาจไม่เท่ากับ ความสะดวกเสมอไป
เพราะความสะดวกในการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะมีปัจจัยอื่นที่ต้องแลกมา ได้แก่
- เวลา ซึ่งรวมถึงระยะเวลาการรอรับบริการและระยะเวลาเดินเท้า
- ค่าใช้จ่าย ซึ่งแปรผันตามระยะทางเดินรถ
- การเชื่อมต่อ ซึ่งรวมถึงความหลากหลายในการเชื่อมต่อระหว่างระบบขนส่งฯ กับระยะเดินเท้า
รวมคิดออกมาเป็นดัชนีการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะฯ (PTAL-BMR)
ทำให้พบว่ามีเพียง 106 โครงการ (3.9%) จาก 2,750 โครงการใกล้ระบบขนส่งสาธารณะที่มีดัชนีการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะอยู่ในเกณฑ์ดีมาก
และเมื่อแยกดูตามราคา พบว่า ไม่มีที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 5 แสนบาทที่เข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ ได้ดีมากเลย
สัดส่วนที่อยู่อาศัยแต่ละช่วงราคา จำแนกตามดัชนีการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ (PTAL-BMR)
5 ทำเลที่มีโครงการที่อยู่อาศัยราคาถูก และใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ
แม้ในข้อจำกัด ก็ยังมีโครงการที่อยู่อาศัยใกล้ระบบขนส่งสาธารณะราคาต่ำกว่า 5 แสนบาท ที่มีดัชนีการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะอยู่ในเกณฑ์ ปานกลาง ถึง ดี กระจายตัวรอบกรุงเทพฯ ใน 5 ทำเลหลัก โครงการเหล่านี้อาจเป็นตัวเลือกที่ดีให้กับกลุ่มคนรายได้น้อยที่มีกำลังผ่อนสูงสุดไม่เกิน 7 แสนบาท1
1 ผู้มีคุณสมบัติตามเกณฑ์บัตรสวัสดิการแห่งรัฐ รายได้ปีละไม่เกิน 100,000 บาท ผ่อนชำระค่างวด ในสัดส่วน 30% ของรายได้ต่อเดือน ระยะเวลา 30 ปี
อย่างไรก็ตาม โครงการที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคานี้ เป็นคอนโดทั้งหมด ซึ่งอาจไม่ตอบโจทย์กับความต้องการของคนทุกคน
สัดส่วนที่อยู่อาศัยใกล้ขนส่งสาธารณะ แต่ละช่วงราคา จำแนกตามประเภท
- คอนโดมิเนียม
- ทาวน์โฮม
- บ้านเดี่ยว
- บ้านแฝด
นอกเหนือจาก 3 ปัจจัยสำคัญเหล่านี้ ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่หลายคนที่อาศัยในกรุงเทพฯ ต้องคิดหนักก่อนจะซื้อบ้าน
ลองฟังเรื่องราวของคนกรุงเทพฯ ที่อยากมีบ้าน 3 คน ที่มีข้อจำกัดแตกต่างกัน
ที่อยู่อาศัยปัจจุบัน“ตอนนี้พักในหอพักของมหาวิทยาลัย ในพื้นที่รังสิต กำลังจะจบการศึกษาช่วงกลางปีนี้ น่าจะแชร์ห้องเช่ากับเพื่อนๆ ในช่วงเริ่มต้นหางานและทำงาน”
ที่อยู่อาศัยในฝัน“คงไม่ซื้อในกรุงเทพฯ แม้ว่าส่วนตัวอยากได้ก็ตาม แต่ราคาแพง หากจะซื้อนั้นวันข้างหน้าคงจะเลือกซื้อบ้านที่ต่างจังหวัด เพราะอยากให้พี่ชายและแม่มาอยู่ด้วยกัน บ้านคือปัจจัยสี่ที่อยากมีเป็นของตัวเอง เพราะบ้านที่ต่างจังหวัดนั้นอาศัยกับญาติ”
อุปสรรค“หากทำงานมีเงินเก็บส่วนหนึ่ง คงจะเลือกผ่อนซื้อรถก่อนเพราะระบบขนส่งคมนาคมของไทยนั้นไม่สะดวกนัก และการผ่อนรถมีช่วงเวลาที่สั้นกว่า คิดว่าผ่อนรถให้หมดก่อนแล้ววางแผนซื้อบ้าน แม้จะเสียเวลาไประยะใหญ่”
ที่อยู่อาศัยปัจจุบัน“ห้องเช่า ละแวกศาลเจ้าพ่อเสือ ราคาราวหนึ่งในหกของค่าจ้างรายเดือน คำนวณตัวเลขเเล้วพบว่าเเพง แต่เดินไปได้ในสิบนาที ไม่ต้องใช้รถ เฉลี่ยแล้วประหยัดกว่า”
ที่อยู่อาศัยในฝัน“หากเลือกได้ จะซื้อที่ จ.เพชรบุรี เพราะเทียบราคา/พื้นที่/หน้าที่การงานในวันนี้และอนาคต เลือกซื้อที่บ้านเกิด แล้วเช่าในกรุงเทพฯ ส่วนตัวคงไม่ซื้อคอนโดมิเนียมใน กทม. เพราะราคาเเพงและพื้นที่ใช้สอยน้อย”
อุปสรรค“สภาพการจ้างงานที่รับอยู่ที่เป็นฟรีเเลนซ์ อาจจะยื่นกู้สถาบันการเงินลำบาก”
ที่อยู่อาศัยปัจจุบัน“อาศัยบ้านญาติที่บางแค สนใจหาที่อยู่ใหม่ที่เป็นครอบครัวของตัวเอง”
ที่อยู่อาศัยในฝัน“อยากได้บ้าน เพื่อที่จะใช้พื้นที่หน้าบ้านให้ภริยาขายของหน้าบ้านเพื่อหารายได้เพิ่มและต้องมองพื้นที่ที่ใกล้โรงเรียนให้หลานๆ ด้วย”
อุปสรรค“รายได้ไม่พอกับค่าใช้จ่ายรายวัน”
เมื่อตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ด่านต่อไปคือการเข้าถึงสินเชื่อ ที่ต้องพึ่งพาสถาบันการเงิน ผู้ยื่นมือมาช่วยสานฝัน (อย่างมีเงื่อนไข)
3 ปัจจัยหลักในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ฐานรายได้ ภาระหนี้ และอายุของผู้กู้ เป็นส่วนสำคัญที่ธนาคารจะใช้พิจารณาประกอบการกู้ซื้อบ้าน ว่าผู้กู้เหมาะสมต่อการให้กู้ และสามารถผ่อนชำระได้ครบตามกำหนด ไม่ก่อเกิดเป็นหนี้เสียได้หรือไม่
ระยะเวลากู้ได้สูงสุดคือ 40 ปี แต่ระยะเวลาการกู้เมื่อรวมกับอายุผู้กู้ต้องไม่เกิน 70 ปี
ธนาคารส่วนใหญ่ให้วงเงินสินเชื่อประมาณ 30-70 เท่า ของรายได้สุทธิต่อเดือน
ธนาคารส่วนใหญ่จะอนุญาตให้ผู้กู้ซื้อบ้านมีภาระหนี้ได้ 30-40% ของรายได้
ปัจจัยภายนอกอื่นๆ ที่ต้องคำนึงถึง
ปัจจัยภายนอกที่มาจากนโยบายรัฐ หรือธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็เป็นเรื่องสำคัญที่ต้องศึกษาไว้ เพราะการเปลี่ยนแปลงนโยบายทางการเงิน อาจส่งผลต่อเงื่อนไขในการกู้ และเงินในกระเป๋าที่ต้องผ่อนบ้านในแต่ละงวด
หลายธนาคารประกาศขึ้นอัตราดอกเบี้ยในช่วงต้นเดือนมกราคม 2566 สูงขึ้นเฉลี่ย 0.4% ต่อปี ทำให้อัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านพุ่งสูงขึ้น โดยตอบรับกับนโยบายที่ธปท. ปรับนโยบายการเงินเข้าสู่ภาวะปกติ
และในอนาคตก็ยังมีแนวโน้มปรับสูงขึ้นอีก อย่างน้อย 0.25%
กรณีตัวอย่าง:
มาตรการรัฐที่เกี่ยวข้อง ปี 2566
- บ้านล้านหลัง เฟส 2 ขยายวงเงินให้กู้ 1.5 ล้าน ดอกเบี้ย 1.99% คงที่ 4 ปี
- ลดค่าโอนบ้านเหลือ 1%
ค่าโอนบ้าน
นอกเหนือจากค่าบ้านจะมีการเรียกเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมโอนบ้านโดยปกติค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ร้อยละ 2
- ลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% จากยอดเงินกู้
ค่าจดจำนอง
คือ ค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นเฉพาะผู้ที่ใช้สินเชื่อธนาคาร หรือกู้เงินในการซื้อคอนโด โดยปกติค่าจดจำนองมีอัตราอยู่ที่ร้อยละ 2 และร้อยละ 1
- มาตรการ LTVให้กู้เพิ่มได้ 10%
มาตรการ LTV
ย่อมาจากคำเต็มว่า loan-to-value ratio หมายถึง อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้านที่ธนาคารให้กู้ได้
แม้เข้าถึงสินเชื่อได้ แต่อาจจ่ายจริงไม่ไหว?
เมื่อลองสำรวจยอดรวมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 3 ปี 2565 พบว่าสินเชื่อกว่า 3.9% หรือ 184,788 ล้านบาท ยังติดหล่มอยู่ในสินเชื่อคงค้าง หรือเป็นยอดที่ค้างการชำระหนี้เกิน 3 เดือนติดต่อกัน นั่นหมายความว่า แม้จะได้รับอนุมัติสินเชื่อ แต่ยังมีอีกหลายคนที่อาจจ่ายไม่ไหว
โดยสรุป การเข้าถึงบ้านในเมืองของกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและแรงงานหน้าใหม่ มีข้อจำกัดสำคัญ 5 ข้อ
ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีราคาดีดตัวสูงขึ้น และไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและแรงงานหน้าใหม่
ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ส่วนมากเป็นคอนโด ซึ่งไม่สอดคล้องกับความต้องการของกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและแรงงานหน้าใหม่ที่ต้องการที่อยู่อาศัยชนิดอื่นๆ
สถาบันการเงินเอกชนไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยและแรงงานหน้าใหม่ เพราะความเสี่ยงสูง
กลุ่มคนรุ่นใหม่ หรือ GEN Z มีสัดส่วนสินเชื่อคงค้าง หรือ NPL สูงสุดกว่า 30% ทำให้มีปัญหาด้านการขอสินเชื่อ
มาตรการภาครัฐที่ประกาศใช้ เช่น การลดค่าธรรมเนียม การลดภาษี การปล่อยเงินกู้ซื้อบ้านราคาพิเศษ เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เป็นเพียงมาตรการชั่วคราว ไม่มีมาตรการถาวร
ชวนดูตัวอย่างนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อทุกคนในต่างประเทศ
กองทุนที่อยู่อาศัยที่รัฐอุดหนุนในต่างประเทศ
“ในต่างประเทศมีกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัย มีบรรษัทสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อค้ำประกันผู้กู้ที่เป็นประชาชนที่มีรายได้น้อยบางประเทศมีกองทุนประกันภัยการมีที่อยู่อาศัยเพื่อช่วยสถาบันการเงิน โดยรัฐบาลเป็นผู้ช่วยจ่ายในส่วนหนึ่ง
เพราะมันคือ สวัสดิการขั้นพื้นฐานของประชาชน ตอนนี้คนไทยที่มีรายได้น้อยไม่มีที่อยู่อาศัยนับล้านครอบครัว”
อธิป ปรีชานนท์
นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
สิงคโปร์: นำเงินจากกองทุนประกันสังคมมาเป็นต้นทุนที่อยู่อาศัย
“สิงคโปร์จะหักเงินส่วนหนึ่งของประชาชนไว้ในกองทุนด้านที่อยู่อาศัยเพื่อใช้เงินนี้มาดาว์นที่อยู่อาศัย โดยรัฐบาลไทยอาจดึงเงินส่วนหนึ่งจากภาษีที่ดินและสิ่งก่อสร้าง/การจดจำนองและจดกรรมสิทธิ์มาใช้ดำเนินการเพื่อไม่ให้เป็นภาระด้านการคลังของรัฐ”
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์
ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
เยอรมนี: เงินออมเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับเยาวชน
“เยอรมนีมีการให้นักเรียนออมเงินเพื่อสัญญาที่อยู่อาศัย โดยรัฐบาลช่วยสมทบด้วยและยังมีดอกเบี้ยให้เงินออม เมื่อต้องการใช้เงินนี้ซื้อที่อยู่อาศัย รัฐบาลจะปล่อยกู้เพราะมีสัญญาเงินออมของนักเรียนเพื่อที่จะซื้ออยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น”
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์
ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
เมืองขนาดใหญ่อย่างกรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นภาพสะท้อนใหญ่ของวิกฤตที่อยู่อาศัยที่กำลังเกิดขึ้นทั่วประเทศไทย
แต่ละพื้นที่ล้วนมีรูปแบบของปัญหาที่ต่างออกไป ข้อเสนอสำคัญคือการเปิดโอกาสให้ภาคท้องถิ่น เข้ามามีส่วนร่วมในการกำหนดนโยบายที่อยู่อาศัย
“นโยบายของรัฐบาลที่วางไว้ว่าปี 2579 คนไทยต้องมีที่อยู่อาศัยนั้น เป้าหมายวางไว้ถูกแล้ว แต่ต้องมาดูว่า ทางเลือกนอกจากกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยแล้ว ควรมองเรื่องสิทธิการเช่าด้วย
รวมทั้งการพัฒนาที่อยู่อาศัยของประเทศนั้นดำเนินการแบบรวมศูนย์เกินไป ควรเปิดโอกาสให้ท้องถิ่นที่มีความพร้อมเข้ามามีบทบาทในการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ประชากรในพื้นที่นั้นๆ ด้วย”
อนรรฆ พิทักษ์ธานิน
ผู้จัดการแผนงานพัฒนาองค์ความรู้คนไร้บ้านฯ สถาบันวิจัยสังคม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
เมื่อมองภาพอนาคตประเทศไทยปี พ.ศ. 2579 การได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะเกิดขึ้นจริงหรือยังเป็นเพียงฝัน?
นี่ยังไม่รวมมีปัญหาที่อยู่อาศัยอื่นทั่วประเทศ ที่ยังต้องคิดและแก้ไขกันต่อ ในเวลาที่เหลือน้อยลงทุกที
รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะสานฝันคนไทยทุกคนที่อยากมีบ้านได้หรือไม่? หรือยังต้องให้พวกเขาต้องฝันกันต่อไป…
แหล่งข้อมูล
- ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพ ฯ และปริมณฑล ตั้งแต่ ม.ค. 2554- พ.ย. 2565, ธนาคารแห่งประเทศไทย
- โครงการที่อยู่อาศัย จากข้อมูลรายละเอียดโครงการที่อยู่อาศัยประเภท จัดสรร ผู้พัฒนา พื้นที่โครงการ และสิ่งอำนวยความสะดวก ของประเทศไทย,Baania, สืบค้นจากเว็บไซต์ https://gobestimate.com/data
- ข้อมูลพิกัดสถานีรถไฟฟ้าปัจจุบันและอนาคต,Baania, สืบค้นจากเว็บไซต์ https://gobestimate.com/data
- ดัชนีการเดินได้ เป็นผลการศึกษาจากโครงการ “เมืองเดินได้-เมืองเดินดี” (Good Walk Thailand) โดยศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ด้วยการสนับสนุนของสำนักงานกองทุนสนับสนุนการสร้างเสริมสุขภาพ (สสส.)
- ดัชนีระดับการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล, อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้
- ข้อมูลประชากรกรุงเทพมหานคร ธันวาคมปี 2564, สำนักบริหารการทะเบียน กรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย
- ข้อมูลระดับรายได้ของประชากรกรุงเทพมหานคร จากการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือน,สำนักงานสถิติแห่งชาติ ปี 2564
- ข้อมูลพิกัดป้ายรถประจำทาง,Longdo map,สืบค้นจากเว็บไซต์ https://map.longdo.com/download/longdomap
- ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและดัชนีราคาที่ดิน, ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
- งานวิจัย The Most Powerful Real Estate Brand 2022 และผลวิจัยเจาะลึกพฤติกรรมผู้บริโภค ตามแนวคิด “GOOD HEALTH AND WELL-BEING”, บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด
- ผลกระทบการขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อยอดเงินในการผ่อนชำระต่อเดือน, ธนาคารอาคารสงเคราะห์
- ฐานข้อมูลลูกหนี้บุคคลธรรมดาของเครดิตบูโร ช่วงปี 2561-ไตรมาส 3 ปี 2565, ศูนย์ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ
- ธนาคารพาณิชย์ปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ 0.4% ต่อปี เริ่ม 1 ม.ค.66, Post today, สืบค้นจากเว็บไซต์ https://www.posttoday.com/business/financial/688982
ข้อมูลจากบทสัมภาษณ์
- ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์, ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
- อรรนฆ พิทักษ์ธานิน, ผู้จัดการแผนงานพัฒนาองค์ความรู้คนไร้บ้านฯ สถาบันวิจัยสังคม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
- อธิป ปรีชานนท์, นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
- รศ.ดร. กุณฑลทิพย พานิชภักดิ์ ภาควิชาการเคหะการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
- น.ส.จิตติมา วงษ์เอี๊ยด, นักศึกษาชั้นปีที่ 4
- น.ส.ธันนิชา เหลิมทอง, ฟรีแลนซ์
- นายวิรุฬห์ โพธินิมิตร, พนักงานขับรถยนต์
สนับสนุนข้อมูลโดย ศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC)
Content & Visualization by Thai PBS, Punch Up