โอกาส
แห่ง
ความฝัน
ประชากรวัยแรงงาน แรงงานหน้าใหม่ และผู้มีรายได้น้อย จะมี “ที่อยู่อาศัย” เป็นของตัวเอง ตามที่ยุทธศาสตร์และวาระแห่งชาติของรัฐบาลวางหลักไมล์ ไว้ว่า
ภายในปี พ.ศ. 2579 คนไทยทุกคนต้องมีบ้าน
ได้จริงหรือไม่ ?
เมื่อสภาพเศรษฐกิจวันนี้ที่ปรับราคา “ขึ้น” แทบทุกอย่าง
“รายได้” ซึ่งเป็นกุญแจหลักของทุกคน ที่จะนำไปผ่อนชำระการกู้ยืม (ผ่อน 30-40 ปี) นั้น น่าจะไม่สอดรับกัน
เพราะทราบกันดีว่า ดัชนีที่อยู่อาศัยปรับขึ้นแทบทุกปี และในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา พบว่าราคาที่อยู่อาศัยของไทยขึ้นราคาแบบก้าวกระโดด
*คลิกรูปภาพเพื่อดู Data Home & Hope ฉบับเต็มในรูปแบบ Data Visualization
แม้นักวิชาการและนักวิเคราะห์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์บางรายจะให้ทัศนะไว้ว่า ราคาที่อยู่อาศัยของไทย หากเทียบกับหลายชาติในเอเชียและอาเซียนนั้น คนไทยยังมีโอกาสครอบครองบ้านเป็นของตนเองมากกว่าประชากรในชาติอื่น ๆ แต่เมื่อเทียบรายรับและรายจ่าย ที่อย่างน้อยต้องผ่อนชำระที่อยู่อาศัยอัตราร้อยละ 30 (ราคาในปัจจุบัน 1-1.5 ล้านบาทขึ้นไป กับพื้นที่อาคารชุด 22-26 ตารางเมตร และทาวน์เฮาส์ขนาด 16 ตารางเมตร ในเขต กทม. และปริมณฑล และบวกกับค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ก็นับว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่น้อยและบางคนแทบจะไม่มีเงินเก็บหรือเงินออม เพราะต้องหมุนเงินกันแบบเดือนชนเดือน
มุมมองของผู้ประกอบการและสถาบันการเงินที่นับเป็น กุญแจหลักในการไขประตูแห่งความหวังในเวลาที่เหลืออยู่…จะเป็นเช่นใด ?
มีการนิยามกันไว้ว่า กรุงเทพฯ คือ ประเทศไทย อาจไม่เกินความจริง เพราะความเจริญแทบทุกอย่างรวมศูนย์อยู่ในเมืองหลวงแห่งนี้
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนมุมมองกับ The Visual by Thai PBS ถึงภาวะและโอกาสของคนไทยในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยกับหลักไมล์ พ.ศ. 2579 ที่รัฐบาล (สมัย พล.อ. ประยุทธ์ จันทร์โอชา เป็นนายกรัฐมนตรี) ประกาศวาระแห่งชาตินี้ไว้
บรรทัดจากนี้น่าจะเป็นอีกหนึ่งคำตอบที่อาจช่วยให้คนไทยหลายคนสมหวังกับ 1 ในปัจจัยสี่แห่งการดำรงชีวิตได้
ราคา-กฎหมาย คือ ตัวกำหนดชะตากรรม
ราคาที่ดินใน กทม. ตอนนี้และอนาคตมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เพราะมีจำกัด จนเป็นตัวสะท้อนอุปสงค์และอุปทาน
ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อปีปรับขึ้น โดยพบว่า ปี 2565 บ้านจัดสรรปรับขึ้นร้อยละ 6-7, คอนโดมิเนียมปรับขึ้นร้อยละ 8-10 เพราะเงินเฟ้อร้อยละ 7 ต่อปี จนค่าใช้จ่ายด้านต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้นเร็ว จากราคาเฉลี่ยปีอื่น ๆ ที่ปรับขึ้นร้อยละ 3-5
เร็ว ๆ นี้ อาจเป็นไปได้ที่บ้านและคอนโดมิเนียม จะมีพื้นที่เล็กลงเรื่อย ๆ ในเขต กทม.
ราคาและกฎหมาย คือ ตัวกำหนดชะตากรรมของที่อยู่อาศัยในอนาคต เพราะคนต้องการอาศัยใกล้แหล่งงานและเดินทางสะดวก หากทุกฝ่ายช่วยเร่งดำเนินการ เชื่อว่า คุณภาพชีวิตของคนรุ่นใหม่จะดีขึ้น มีที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ที่เหมาะสมกับการดำรงชีวิต
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัด คือ คนญี่ปุ่นที่ทำงานในกรุงโตเกียว แต่จริง ๆ แล้ว หลายคนอยู่ต่างจังหวัด แล้วเดินทางด้วยรถไฟในเวลาไม่นาน
กทม. ศูนย์รวมความเจริญ เหตุ “พร้อมกว่า”
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยของไทยที่พบว่า กระจุกตัว แต่แทบไม่กระจาย หากเทียบง่าย ๆ แล้ว จะพบว่า กรุงเทพฯ มีการเติบโตของตลาดนี้มากกว่า 76 จังหวัด
ทางออกเพื่อไม่ให้กรุงเทพฯ แออัดไปมากกว่านี้ ควรทำอย่างไร ?
นายอธิป ให้คำตอบว่า กทม. มีการเติบโตด้านที่อยู่อาศัยปีละ 80,000 หน่วย ต่างจังหวัดปีละ 200,000 กว่าหน่วย ดังนั้น ภาครัฐควรกระจายความเจริญไปยังภูมิภาคแบบใกล้เคียง กทม. เพื่อไม่ให้ กทม. และปริมณฑลกระจุกตัว เพราะคนจะมองว่า กทม. เติบโตเดี่ยว และจะห้ามคนไม่ให้เข้ามาใน กทม. ไม่ได้
ผังเมืองไม่เป็นระบบ รองรับไม่ไหว
*คลิกรูปภาพเพื่อดู Data Home & Hope ฉบับเต็มในรูปแบบ Data Visualization
นายอธิปให้มุมมองอีกว่า ผังเมืองของไทยไม่เป็นระบบ ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในไทยไม่กระจายตัว เราต้องเริ่มต้นการวางแผนการกระจายตัวความเจริญไปยังต่างจังหวัดและวางผังเมืองใหม่ คือ นำประชากรออกไป เพื่อไม่ให้คนเข้ามาใน กทม. เพิ่มและรักษาพื้นที่ เช่น บ้านขนาด 3 ห้องนอน ใน กทม. ควรรองรับคนได้ 6 คน หากรองรับ 20 คน มันไม่ไหว
เราต้องจัดพื้นที่ตรงนี้เพื่อให้คน 6 คน และอีก 14 คน มีคุณภาพชีวิตที่ดี ไม่เช่นนั้น คนต่างจังหวัดที่ทยอยเข้า กทม. จะเคยชินและกลายเป็นคน กทม. ไปโดยปริยาย โดยไม่ยอมกลับภูมิลำเนา เพราะข้อเท็จจริงตอนนี้ ระบบสาธารณูปโภค การขนส่ง เนื้อที่ใน กทม. รองรับไม่ไหว
เรามีพื้นที่มากกว่าสิงคโปร์ แต่ทำไมไม่ทำให้ กทม. เป็นเหมือนสิงคโปร์อีก 20 แห่งในต่างจังหวัด
ไทยมีทำเลที่ตั้ง แหล่งอาหาร ศักยภาพ ทรัพยากร บุคคลที่เหมาะสมประเทศหนึ่งในโลก แต่ยังขาดบางอย่าง คือ การกระจายความเจริญไม่ทั่วถึง การพัฒนาทางการศึกษาให้บุคลากรให้ช่วยตัวเองได้ โดยไม่รอการให้ความช่วยเหลือ หากดำเนินการได้ ประเทศเราจะไปได้อีกไกล
กองทุนเพื่อที่อยู่อาศัย อีกหนึ่งทางออกที่น่าใช้
“หลายชาติในต่างประเทศ ดำเนินการเรื่องนี้ คือ ช่วยเหลือด้านการขอสินเชื่อให้ผู้มีรายได้น้อย โดยรัฐบาลตั้งกองทุนสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัย บรรษัทสินเชื่อที่อยู่อาศัย และการค้ำประกันเงินกู้ให้สถาบันการเงิน เพื่อช่วยเหลือผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยแต่มีรายได้น้อย จนที่อยู่อาศัยเพียงพอกับคนทุกระดับ”
อย่าลืมว่า คนมีรายได้น้อยในไทยที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองมีนับล้านครอบครัว
นายอธิปทิ้งท้ายว่า หากเทียบสถิติประเทศไทยกับต่างประเทศ เรื่องการครอบครองที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ประเทศไทยมีน้อยกว่ามาก แม้การเคหะแห่งชาติของไทยจะมีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง แต่จริง ๆ แล้ว จำนวนไม่เพียงพอ ไม่กระจายตัว และต้องกู้สถาบันการเงิน
ดังนั้น เอกชน สถาบันการเงิน ภาครัฐ หากร่วมมือเข้ามามีส่วนร่วมกับอย่างจริงจังในอนาคต คนที่มีรายได้น้อยและวัยแรงงานหน้าใหม่จะมีโอกาสมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้
The Visual by Thai PBS ชวนทุกคนช่วยกันหาทางออก เพื่อให้คนไทยมี “บ้าน” (เป็นของตัวเอง) อย่างที่หวัง
ใน Home & Hope 💻 https://thevisual.thaipbs.or.th/home-and-hope/main/
